서울고등법원 1989. 11. 1. 선고 89구2839 판결

이찬상(소송대리인 변호사 한환진)

중앙토지수용위원회

서울특별시장(소송대리인 변호사 이범렬외 1인)

대법원 1989. 2. 28. 선고 88누5297 판결

피고가 1986. 8. 28. 원고에 대하여 한 별지목록기재 각 토지의 수용에 관한 이의재결은 이를 취소한다. 소송총비용은 피고 및 피고보조참가인의 부담으로 한다.

주문과 같다.

성립에 다툼이 없는 갑제1,2호증의 각 1,2(각 재결서송부 및 재결서), 갑제3호중의 1내지 5(각 등기부등본), 갑제9호증의 1,2(각 관보, 을제7호증의 3, 을제8호증의 3과 같다), 을제7호증의 1(택지개발예정기구지정통보), 2(도면), 을제8호증의 1(택지개발계획승인통보), 2(택지개발계획승인고시), 을제9호증의 1(택지개발사업실시계획승인), 2(도시계획변경결정), 3(도면), 4,5(각 관보), 을제10호증의 1(토지보상협의통지), 2(보상협의 촉구), 3,4,6(각 우편물요금발송표), 5(관계인입회날인요청)의 각 기재에 변론의 전취지를 보태니, 원고소유의 별지목록기재의 각 토지(이하 이 사건 토지라 한다)일대는 1983. 6. 28. 건설부고시 제201호로 택지개발예정지구로 지정되고 같은해 11. 1. 건설부고시 제353호로 택지개발계획이 승인고시됨으로써 피고보조참가인이 기업자가 되어 시행하는 택지개발사업인 서울 목동 신시가지건설사업에 편입된 지역인 사실, 피고보조참가인은 위 사업시행을 위하여 이 사건 토지의 취득을 위하여 원고와 협의를 하였으나 가격이 저렴하다는 이유등으로 협의가 성립되지 아니하여 관할토지수용위원회인 피고에게 토지수용을 위한 재결신청을 하였고, 이에 피고는 1986. 3. 4. 기업자가 위 사업을 위하여 이 사건 토지를 수용하되 그 수용시기는 1986. 4. 14.로 하고, 손실보상금은 평방미터당 가격을 위 목록 (1) (2)기재 토지는 36,500원으로, (3)내재 (5)기재 토지는 39,500원으로 산정하여 합계 금228,236,500원으로 한다는 내용의 재결을 한 사실, 원고가 위 재결에 불복하여 피고에게 이의신청을 하자 피고는 1986. 8. 28. 손실보상금에 대하여

평방미터당 가액을 (1)(2)기재토지는 47,500원으로, (3)내지 (5)기재토지는 52,500원으로 산정하여 보상금 총액을 금 301,367,500원으로 증액변경하는 내용의 재결(이하 이사건 이의 재결이라 한다)을 한 사실을 인정할 수 있고 달리 반증없다.

원고는, 피고가 이사건 토지의 손실보상금을 산정함에 있어서 피고로부터 의뢰받은 감정기관이 토지수용법 및 국토이용관리법 상의 가격산정요인들을 제대로 참작하지 아니하여 인근토지의 정상거래가격에 비하여도 너무 저렴한 가격으로 감정평가한 결과를 기초로 하여 이사건 손실보상금을 결정하였으므로 이사건 이의재결은 위법하다 주장한다.

먼저 관련법령을 보건대, 국토이용관리법 제29조제5항 , 같은법시행령 제49조 , 토지수용법 제46조 제2항 의 규정에 의하면, 국토이용관리법 제29조제1항 에 따라 기준지가가 고시된 지역에서의 토지에 대한 수용보상액은 기준지가를 기준으로 하되 기준지가대상지역공고일로부터 보상액의 재결시까지의 당해 국토이용계획 또는 당해지역과 관계없는 인근토지의 지가변동율, 도매물가상승율, 인근유사토지의 정상거래가격 및 기타 사항을 참작하여 정하도록 되어 있고, 한편 국토이용관리법 제29조제3항 은 건설부장관이 기준지가를 고시하기 위하여 기준지가를 평가함에 있어서는 대통령령이 정하는 바에 의하여 토지이용상황, 주위환경 기타 자연적, 사회적조건이 유사하다고 통상 인정되는 일단의 토지중에서 선정한 표준지에 대하여 대상지역공고일 현재의 단위면적당 정상가격을 조사,평가하도록 되어 있으며, 이를 받은 같은법시행령 제48조 제1항 에 의하면, 표준지의 선정기준은 대상토지면적 1제곱킬로미터를 단위로 하여 선정하되 (1호), 표준지는 제1호의 대상지역중 전, 답, 대지, 임야 및 잡종지의 5개지목으로 구분하여 선정하고, 그 구분된 지목별로 토지이용상황이나 조건에 따라 3등급 이내로 세분하며(2호), 표준지는 제2호의 지목별등급에 따라 매등급마다 하나의 표준지를 정하도록 (3호) 규정되어 있으므로 기준지가가 고시되어 있는 지역의 토지를 수용함에 있어서 그 지목이 전답, 대지, 임야 및 잡종지인 경우에는 당해 지역내에 지목별 등급에 따라 미리 정하여져 있는 표준지중 수용대상토지와 지목 및 등급이 같은 하나의 표준지에 대한 기준지가를 기준으로 하되, 국토이용관리법 제29조 제5항 에서 들고 있는 모든 가격산정요인을 구체적.종합적으로 참작하여 그 각 요인들이 빠짐없이 모두 반영된 적정가격을 산출하여야 한다고 풀이하여야 할 것이다. ( 대법원 1988. 12. 27.선고, 88누 8647.판결 참조),

돌이켜 이사건을 살피건대, 위 갑제2호증의 2, 증인 정영철의 증언에 의하여 진정성립이 인정되는 을제3호증의 1,2,3., 변론의 전취지에 의하여 진정성립이 인정되는 을제4호증의 1,2,3(각 평가회보, 평가서표지 및 내용)의 각 기재에 변론의 전취지를 보태니, 이사건토지는 건설부장관이 국토이용관리법 제29조 제1항 에 의하여 1979. 12. 12. 건설부고시 제467호로 가격기준일을 1978. 8. 21.로 하여 기준지가를 고시한 지역에 위치하고 있고, 수용당시 공부상이나 실제이용현황에 따른 지목은 "답"인 사실, 피고는 이사건 이의재결에 앞서 수용토지에 대한 보상가격평가업무를 담당하고 있던 한양 및 삼창토지평가사 합동사무소에 이사건 토지의 손실보상금에 대한 감정평가를 의뢰하였던 바, 위 두 평가사무소는 이사건토지중 별지목록순번(1)(2)기재토지에 대하여는 표준지를 같은동 145의 3 잡종지(실제현황 : 전, 기준지가:평당 29,000원)을, 별지목록순번 (3)(4)(5)기재 토지에 대하여는 표준지를 같은동 284의 1 답(기준지가: 평당 38,000원)을 각 선정하고, 이사건토지가 위치한 지역은 신시가지정비계획등으로 교통체계가 확립되고 택지화가 예정되었던 관계로 강서구지역의 일반지가 상승 요인보다 더 큰 지가상승요인이 있었고 다같이 택지개발이 예정되어 지가가 상승한 서울 중계,상계지구의 기준지가대보상평가액에 의한 지가상승율이 약 5.5배임을 고려해 볼 때 이사건 토지가 위치한 지역의 실제기대지가 상승률도 5.5배로 판단된다고 전제한 뒤, 위 "한양"사무소는 이사건토지중 (1)(2)기재토지의 보상액은 위 기준지가에 위 기대지가 상승율을 감안한 평당 160,000원(계산상으로는 159,500원이다)과 기초관계자료를 종합하여 평방미터당 47 ,000원르로, (3)(4)(5)기재토지의 보상액은 기준지가에 기대지가상승율을 감안한 평당 209,000원(38,000 x 5.5)과 기초자료를 종합하여 평방미터당 51,000원으로 각 평가하였고, 위 "삼창"사무소도 이사건 (1)(2)기재토지의 보상가액은 위 기준지가에 기대지가 상승율을 감안한 평당 160,000원과 기초관계 자료를 종합하여 평방미터당 48,000원으로, 이사건 (3)(4)(5)기재토지의 보상액은 기준지가에 기대지가 상승율을 감안한 평당 약 210,000원과 기초자료를 종합하여 평방미터당 54,000원으로 각 평가하자, 피고는 위 두 감정기관의 감정가격을 평균한 가격을 기준으로 이사건토지의 손실보상금을 결정한 사실, 그런데 위 두 감정기관이 이사건토지의 보상액을 평가하면서 기준지가에 기대지가상승율을 감안한 가격외에 종합고려하였다는 기초자료에 대하여는 어떠한 자료를 어떠한 방법으로 어느정도 고려하였는지를 전혀 알수조차 없는 사실이 인정되고 반증없는바, 이에 따르건대, 위 두 감정기관은 이사건토지중 (1)(2)토지에 대하여는 지목이 상이하여 표준지가 될 수 없는 토지를 표준지로 선정한 잘못이 있을뿐더러 앞서본 국토이용관리법 제29조 제5항 소정의 지목별지가상승율, 인근토지의 정상거래가격등 모든 가격산정요인에 대하여는 이를 구체적, 종합적으로 참작한 흔적도 없이 임의로 기준지가에 위 인정과 같은 기대지가상승율을 곱한 뒤 막연하게 보상가액을 평가한 것이니, 이는 앞에서 본 관계법령에 따른 적법한 평가방법이라고 볼수 없고 이러한 평가방법의 잘못에도 불구하고 보상액산정자체는 적절한 것이었다고 인정할 만한 아무런 자료가 없으며, 오히려 감정인 한규호의 감정결과에 의하면, 이사건 토지중 위 (1)(2)토지는 평방미터당 58,800원, (3)(4)(5)토지는 평방미터당 67,100원으로서 그 보상액산정이 위 두 감정기관의 그것보다 상회하고 있고, 진정성립에 다툼이 없는 갑제12호증(토지감정서), 을제11호증의 1,2, 을제12호증의 1,2(각 관보표지 및 건설부고시)의 각 기재와 증인 오인선의 증언에 변론의 전취지를 보태니, 이사건토지중 신정동 285의 3 토지와 250여미터 떨어져 있는 같은 동 88의 1 답이 이사건토지의 수용재결시보다 훨씬이전인 1981. 5. 21.에 평당250,000원으로 매매된사실, 위 감정인 한규호는 당원 86구 1129호사건에서 이사건토지의 수용재결시점과 같은 1986. 3. 4. 당시의 토지수용법 제46조 제2 에 따른 손실보상금을 감정함에 있어서 이사건토지와 같이 목동신시가지개발사업에 편입된 토지이면서 이사건토지와 약 100미터 내지 150미터 가량 떨어진 서울 강서구 신정동 150의 1,2,8 답과 같은동 275의 7,8,9 답에 대하여 평방미터당 182,000원으로 그 손실보상금을 감정평가한 사실, 이사건토지가 위치한 지역은 위에서 본대로 1979. 12. 12. 기준지가가 고시되었다가 1986. 7. 10.에 이르러 비로소 재고시되었는바(이러한 재고시된 기준지가는 재고시자체가 이사건 수용 재결일 이후에 된 것이므로 이사건 토지평가의 기준으로 삼을 수는 없으나 참작사유는 될 수 있다할 것이다.), 이와 같이 재고시된 기준지가에 의하면 이사건 (1)(2)토지 부근에 있는 표준지인 신정동 170전의 기준지가는 평당 375,000원(이는 신정동 일대의 모든 표준지의 기준지가중 최소액에 해당한다)이고 이사건(3)(4)(5)토지 부근에 있는 표준 시가 신정동 296의 96. 답의 기준지가는 평당 1,200,000원인 사실등이 각 인정되는바, 이에 의하면 위 두 감정기관의 이사건토지에 대한 손실보상금산정은 부당하게 저렴하다고 인정된다.

그렇다면, 위와같이 위법한 위 두 감정기관의 평가를 기초로 하여 이사건토지의 손실보상금을 결정한 피고의 이사건 이의재결은 결국 위법하여 취소되어야 할 것이므로 이를 구하는 원고의 이 사건청구는 이유있어 인용하고, 소송총비용은 패소자인 피고 및 피고보조참가인의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.

[별지] 목록

(1) 서울 강서구 신정동 145의 2 답 1,229평방미터

(2) 같은동 145의 7 답 731평방미터

(3) 같은동 285의 3 답 3,268평방미터

(4) 같은동 285의25 답 614평방미터

(5) 같은동 285의26 답 84평방미터