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- 16. [일문일답] 임대차계약갱신요구 거절 사유 중 임대인의 '실제 거주'는 누가 입증하고 어떻게 판단하나요
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16.[일문일답] 임대차계약갱신요구 거절 사유 중 임대인의 '실제 거주'는 누가 입증하고 어떻게 판단하나요
[일문일답] 임대차계약갱신요구 거절 사유 중 임대인의 '실제 거주'는 누가 입증하고 어떻게 판단하나요
임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신요구를 할 수 있다.
이때, 임대인은 그 요구를 거절할 수 있는데, 특히 우리 주택임대차보호법 제6조의 제1항 제8호는 '임대인 또는 임대인의 직계존속, 직계비속이 목적 주택을 실제 거주하려는 경우' 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 규정하고 있다.
주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 |
이러한 주택임대차보호법 규정의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여 임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결).
관련하여 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다. 이하 같다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. ‘실제 거주하려는 의사’의 존재는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하였다는 사정이 있다고 하여 곧바로 인정될 수는 없지만, 임대인의 내심에 있는 장래에 대한 계획이라는 위 거절사유의 특성을 고려할 때 임대인의 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정된다면 그러한 의사의 존재를 추인할 수 있을 것이다. 이는 임대인의 주거 상황, 임대인이나 그의 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치·모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결).
정리하면 임대인의 실거주 의사는 임대인이 입증해야 하며, 임대인의 의사가 진정하다는 점이 수긍할 수 있을 정도이면 된다.
