- 주택과 임대차
- 임대차
- 8. 주택임대차보호법에 따른 우선변제권
- 8.2. 우선변제권 발생의 요건
- 8.2.2. 확정일자 취득
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8.2.2.확정일자 취득
확정일자 취득
“확정일자”란 증서를 작성한 일자에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말한다(대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결).
| 대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결 확정일자란, 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말하며, 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 확정된 일자를 가리키고, 확정일자 있는 증서란, 위와 같은 일자가 있는 증서로서 민법 부칙 제3조 소정의 증서를 말한다. |
확정일자는 임대인과 임차인 간의 담합에 의한 임차보증금액의 사후 변경을 방지하고, 허위로 계약일자를 소급하여 주택 임대차계약을 체결하고 우선변제권을 부정하게 행사하고자 함을 방지하기 위한 목적에서 도입된 제도이다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결).
대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결
주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의하면, 주택임차인은 같은 법 제3조 제1항에 규정된 대항요건과 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선하여 변제받을 수 있고, 여기서 확정일자의 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐, 대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재 사실을 제3자에게 공시하고자 하는 것은 아니므로, 확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으로서 진정하게 작성된 이상, 위와 같이 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유 부분의 동·호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수는 없다.
임차인 등은 주택임대차계약증서 원본 또는 사본을 소지하고, 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함함)·군·구(자치구를 말함)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 공증인법따른 공증인(이하 "확정일자부여기관"이라 함)을 방문하여 확정일자 부여를 신청할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의6 제1항, 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제2조 제1항).
| 주택임대차보호법 제3조의 6 (확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) ① 제3조의2 제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍ㆍ면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 공증인법에 따른 공증인(이하 이 조에서 “확정일자부여기관”이라 한다)이 부여한다. |
| 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제2조(확정일자 부여 신청 방법) ① 법 제3조의2 제2항에 따른 주택임대차계약증서(이하 “계약증서”라 한다)의 소지인은 주택임대차보호법 시행령(이하 “영”이라 한다) 제4조 제1항에 따른 확정일자부여기관(이하 “확정일자부여기관”이라 한다)에 대하여 확정일자 부여를 신청할 수 있다. <개정 2016. 5. 23.> |
정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결한 경우, 해당 주택의 임차인은 정보처리시스템을 통해 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 있다. 이때 확정일자 부여 신청은 확정일자부여기관 중 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에 대하여 한다.(주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제1조의2, 제2조의2).
주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 1. “전자계약증서”란 주택임대차보호법(이하 “법”이라 한다) 제3조의2 제2항에 따른 임대차계약증서로서 정보처리시스템에 의하여 전자적 형태로 작성, 송신ㆍ수신된 것을 말한다. 2. “정보처리시스템”이란 전자적으로 이루어지는 부동산 거래 및 관련 신고절차 이행을 위하여 국토교통부가 운영하는 정보처리능력을 가진 전자적 장치 또는 체계를 말한다. [본조신설 2016. 5. 23.] 제2조의2(전자계약증서의 확정일자 부여 신청 방법) ① 제2조에도 불구하고 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결한 경우 해당 주택의 임차인은 정보처리시스템을 통하여 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 있다. [본조신설 2016. 5. 23.] |
확정일자부여기관(지방법원 및 그 지원과 등기소는 제외함)이 작성하는 확정일자부에는 다음의 사항이 기재된다(주택임대차보호법 시행령 제4조 제1항).
- 확정일자번호
- 확정일자 부여일
- 임대인·임차인의 인적사항
- 자연인인 경우: 성명, 주소, 주민등록번호(외국인은 외국인등록번호)
- 법인이거나 법인 아닌 단체인 경우: 법인명·단체명, 법인등록번호·부동산등기용등록번호, 본점·주사무소 소재지
- 주택 소재지
- 임대차 목적물
- 임대차 기간
- 차임·보증금
- 신청인의 성명과 주민등록번호 앞 6자리(외국인은 외국인등록번호 앞 6자리)
주택임대차보호법 시행령 1. 확정일자번호 2. 확정일자 부여일 3. 임대인ㆍ임차인의 인적사항 가. 자연인인 경우 나. 법인이거나 법인 아닌 단체인 경우 4. 주택 소재지 5. 임대차 목적물 6. 임대차 기간 7. 차임ㆍ보증금 8. 신청인의 성명과 주민등록번호 앞 6자리(외국인은 외국인등록번호 앞 6자리) |
※ 확정일자를 위한 임대차계약서 확인사항
확정일자를 부여받기 위해서는 주택계증약서가 다음의 요건을 충족시켜야 한다(주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제3조).
1. 주택임대차계약증서가 임대인·임차인의 인적사항, 임대차 목적물, 임대차기간, 차임·보증금 등이 적혀 있는 완성된 문서여야 한다.
2. 계약당사자(대리인에 의해 계약에 체결된 경우에는 그 대리인을 말함)의 서명 또는 기명날인이 있어야 한다.
3. 글자가 연결되어야 할 부분에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 긋고 계약당사자의 서명이나 날인을 하여 그 부분에 다른 글자가 없음을 표시해야 한다.
4. 정정한 부분이 있는 경우에는 그 난의 밖이나 끝부분 여백에 정정한 글자 수가 기재되어 있고, 그 부분에 계약당사자의 서명이나 날인이 되어 있어야 한다.
5. 계약증서(전자계약증서 제외)가 두 장 이상인 경우에는 간인(間印)이 있어야 한다.
6. 확정일자가 부여되어 있지 않아야 한다. 다만, 이미 확정일자를 부여받은 계약증서에 새로운 내용을 추가 기재하여 재계약을 한 경우에는 그렇지 않다.
주택임대차보호법 시행령 1. 확정일자번호 2. 확정일자 부여일 3. 임대인ㆍ임차인의 인적사항 가. 자연인인 경우 나. 법인이거나 법인 아닌 단체인 경우 4. 주택 소재지 5. 임대차 목적물 6. 임대차 기간 7. 차임ㆍ보증금 8. 신청인의 성명과 주민등록번호 앞 6자리(외국인은 외국인등록번호 앞 6자리) |
확정일자를 부여받으려는 임차인은 600원의 수수료를 납부해야 한다. 주택임대차계약증서가 4장을 초과할 경우 초과 4장마다 100원씩 더 납부해야 한다. 다음의 어느 하나에 해당하는 경우는 수수료를 면제 받을 수 있다(주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제8조).
- 국민기초생활 보장법 제2조제2호에 따른 수급자
- 독립유공자예우에 관한 법률 제6조에 따라 등록된 독립유공자 또는 그 유족(선순위자만 해당)
- 국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률 제6조에 따라 등록된 국가유공자 또는 그 유족(선순위자만 해당)
- 고엽제후유의증 등 환자지원에 관한 법률 제4조에 따라 등록된 고엽제후유증환자, 고엽제후유의증환자 또는 고엽제후유증 2세환자
- 참전유공자예우 및 단체설립에 관한 법률 제5조에 따라 등록된 참전유공자
- 5·18민주유공자예우 및 단체설립에 관한 법률 제7조에 따라 등록 결정된 5·18민주유공자 또는 그 유족(선순위자만 해당)
- 특수임무유공자 예우 및 단체설립에 관한 법률 제6조에 따라 등록된 특수임무수행자 또는 그 유족(선순위자만 해당)
- 의사상자 등 예우 및 지원에 관한 법률 제5조에 따라 인정된 의상자 또는 의사자유족(선순위자만 해당)
- 한부모가족지원법 제5조에 따른 보호대상자
- 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결하고 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청한 사람
주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 1. 확정일자 부여 수수료: 1건마다 600원(계약증서가 4장을 초과할 경우 초과 4장마다 100원 추가) 2. 정보제공 수수료: 1건마다 600원(출력물이 10장을 초과할 경우 초과 1장마다 50원 추가) ② 제1항에도 불구하고 공증인에 대한 수수료는 공증인 수수료 규칙에 따른다. <신설 2013. 12. 31.> 1. 국민기초생활 보장법 제2조 제2호에 따른 수급자 2. 독립유공자예우에 관한 법률 제6조에 따라 등록된 독립유공자 또는 그 유족(선순위자만 해당된다) 3. 국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률 제6조에 따라 등록된 국가유공자 또는 그 유족(선순위자만 해당된다) 4. 고엽제후유의증 환자지원 등에 관한 법률 제4조에 따라 등록된 고엽제후유증환자, 고엽제후유의증환자 또는 고엽제후유증 2세환자 5. 참전유공자예우 및 단체설립에 관한 법률 제5조에 따라 등록된 참전유공자 6. 5ㆍ18민주유공자예우에 관한 법률 제7조에 따라 등록 결정된 5ㆍ18민주유공자 또는 그 유족(선순위자만 해당된다) 7. 특수임무수행자 지원 및 단체설립에 관한 법률 제6조에 따라 등록된 특수임무수행자 또는 그 유족(선순위자만 해당된다) 8. 의사상자 등 예우 및 지원에 관한 법률 제5조에 따라 인정된 의상자 또는 의사자유족(선순위자만 해당된다) 9. 한부모가족지원법 제5조에 따른 보호대상자 10. 삭제 <2018. 10. 26.> 11. 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결하고 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청한 사람 [제6조에서 이동 <2013. 12. 31.>] |
확정일자를 받은 주택임대차계약서를 분실 또는 멸실하더라도 해당 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에서 확정일자 부여 시 작성한 확정일자부를 열람하고 그로 인해 확정일자를 받은 사실이 인정된다면, 우선변제권은 소멸하지 않는다(주택임대차보호법 제3조의6 제3항 및 주택임대차보호법 시행령 제5조, 제6조, 대법원 1996. 6. 25. 선고 96다12474 판결).
| 주택임대차보호법 제3조의 6 (확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) ③ 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. |
주택임대차보호법 시행령 1. 해당 주택의 임대인ㆍ임차인 2. 해당 주택의 소유자 3. 해당 주택 또는 그 대지의 등기기록에 기록된 권리자 중 법무부령으로 정하는 자 4. 법 제3조의2 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 5. 법 제6조의3 제1항 제8호의 사유로 계약의 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인이었던 자 6. 제1호부터 제5호까지의 규정에 준하는 지위 또는 권리를 가지는 자로서 법무부령으로 정하는 자 [본조신설 2013. 12. 30.][종전 제5조는 제12조로 이동 <2013. 12. 30.>]
제6조 (요청할 수 있는 정보의 범위 및 제공방법) ① 제5조 제1호 또는 제5호에 해당하는 자는 법 제3조의6 제3항에 따라 확정일자부여기관에 해당 임대차계약(제5조 제5호에 해당하는 자의 경우에는 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간 중에 존속하는 임대차계약을 말한다)에 관한 다음 각 호의 사항의 열람 또는 그 내용을 기록한 서면의 교부를 요청할 수 있다. <개정 2020. 9. 29.> 1. 임대차목적물 2. 임대인ㆍ임차인의 인적사항(제5조 제5호에 해당하는 자는 임대인ㆍ임차인의 성명, 법인명 또는 단체명으로 한정한다) 3. 확정일자 부여일 4. 차임ㆍ보증금 5. 임대차기간 ② 제5조 제2호부터 제4호까지 또는 제6호의 어느 하나에 해당하는 자이거나 임대차계약을 체결하려는 자는 법 제3조의6 제3항 또는 제4항에 따라 확정일자부여기관에 다음 각 호의 사항의 열람 또는 그 내용을 기록한 서면의 교부를 요청할 수 있다. <개정 2020. 9. 29.> 1. 임대차목적물 2. 확정일자 부여일 3. 차임ㆍ보증금 4. 임대차기간 ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 정보제공 요청에 필요한 사항은 법무부령으로 정한다. [본조신설 2013. 12. 30.][종전 제6조는 제13조로 이동 <2013. 12. 30.>] |
| 대법원 1996. 6. 25. 선고 96다12474 판결 원심은, 피고는 1992. 9. 8. 이 사건 다세대주택의 소유자인 소외 주식회사와 사이에 위 다세대주택 1층 101호에 관하여 기간을 1년으로 한 임대차계약을 체결하고 위 101호에 입주한 후, 같은 해 9. 22. 주민등록전입신고를 마치고, 같은 달 28. 그 임대차계약서에 주택임대차보호법 제3조의2 제1항에서 정한 확정일자를 받았는데, 위101호의 소유권이 1993. 1. 10. 소외 회사로부터 소외 ○○○에게 이전되자, 종전의 임대차계약서를 위 소외 회사에 돌려주고 위 ○○○과 사이에 새로운 임대차계약서를 작성하여 1993. 2. 27. 자로 다시 확정일자를 받았으나, 위 새로 작성한 임대차계약서의 내용은 임대인이 위 소외 회사에서 위 ○○○으로 바뀐 것을 제외하고는 종전의 임대차계약서와 모든 조건이 동일하였던 사실(따라서 임대차기간도 1992. 9. 9.부터 1년으로 되어 있음), 피고로부터 종전의 임대차계약서를 돌려받은 위 소외 회사가 그 임대차계약서를 폐기하였지만, 소외 공증인가 △△△법무법인의 사무소에 보관된 확정일자 발급대장에 의하면 피고가 종전의 임대차계약서에 위 1992. 9. 28.자로 확정일자를 받은 사실이 증명되는 사실 등을 각 인정하였는바,관련 증거들에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 사실인정은 정당하고 원심판결에 논하는 바와 같은 채증법칙 위반의 위법이 있다고 볼 수 없으며, 확정일자를 받아 주택임대차보호법 제3조의2 제1항소정의 우선변제권을 취득한 임차인이 나중에 그 임대차계약서를 분실하거나 그 임대차계약서가 멸실되었다고 하여 그 우선변제권이 소멸하게 된다고는 볼 수 없으므로, 같은 취지로 판단한 원심판결에 논하는 바와 같은 법리오해의 위법이 있다고 볼 수도 없다. 논지는 모두 이유가 없다. |
