- 주택과 임대차
- 임대차
- 5. 주택임대차보호법에 따른 대항력
- 5.4. 대항력의 효과
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5.4.대항력의 효과
대항력의 효과
대항력을 취득한 주택임대차의 경우 임대차기간이 만료되었더라도 암차인의 보증금 반환시까지는 임대차관계가 존속된다. 임차주택의 대항력을 취득한 임차인은 해당 주택이 제3자에게 양도되더라도 그 주택을 계속하여 사용·수익할 수 있다(주택임대차보호법 제3조 제1항 및 제4항).
| 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.> |
대항력을 취득한 주택임대차의 경우 임대차기간이 만료되었더라도 암차인의 보증금 반환시까지는 임대차관계가 존속된다. 그러므로 임대차기간 만료 후 임차주택이 제3자에게 양도되는 경우라 할지라도, 임차인의 보증금 반환시까지는 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계된다. 이때 임차보증금반환채무 또한 임차주택의 소유권과 결합하여 당연히 양수인에게 이전한다(주택임대차보호법 제4조 제2항 및 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결)
| 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다. |
| 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다. |
다만 임차주택의 양수인에게 대항력을 취득한 임차인이 스스로 임대인의 지위승계를 원하지 않는다면 임차인이 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하다. 따라서 임차주택이 임대차기간 만료 전 경매 등으로 양도되는 경우, 대항력을 취득한 임차인은 임대차계약을 해지하고 우선변제를 청구할 수 있다(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정 및 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).
| 대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정 임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다. |
| 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다. |
