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부동산 집행의 종류 : 강제집행과 임의경매

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㉠ 민사집행법은 금전채권에 기초한 부동산에 대한 강제집행과 담보권실행 등을 위한 경매를 각각 정하고 있다.

㉡ 부동산에 대한 강제집행은 강제경매와 강제관리의 두 가지가 있다(제78조 제2항). 강제경매는 채무자 소유의 부동산을 압류(l단계), 매각의 방법으로 현금화하여(2단계), 그 매각대금으로 집행채권을 실현하는(3단계) 강제집행임에 반하여, 강제관리는 채무자 소유의 부동산을 압류하고 국가가 채무자의 관리수익기능을 박탈하여(l단계), 관리인으로 하여금 그 부동산을 관리하게 하고 그 수익을 추심 현금화하여(2단계) 그 수익으로 집행채권을 실현하는(3단계)강제집행이라는 점에서 차이가 있다. 강제경매를 원본집행이라고 하고, 강제관리는 수익집행이라고 부른다.

채권자는 자기의 선택에 의하여 강제경매 또는 강제관리 중 어느 한 가지 방법으로 집행하게 하거나 두 가지 방법을 함께 사용하여 집행하게 할 수 있다(제78 제3항). 이 두 가지 절차는 각기 독립하여 진행되어 강제경매에 의하여 매각될 때까지 강제관리절차는 속행된다.

㉢ 강제경매와 구별하여야 할 것으로 ‘담보권의 실행 등을 위한 경매’ 즉 임의경매가 있다. 임의경매는 저당권 등 담보권의 실행을 위한 경매와 유치권 등에 의한 경매가 있다. 강제경매는 집행권원에 기하여 채무자의 일반재산에 의한 인적책임의 실현을 구하는 것임에 반하여, 담보권 실행을 위한 경매는 담보물에 의한 물적책임의 실현을 구하는 점에서 차이가 있으나 양자는 모두 채권자가 자기 채권의 만족을 얻기 위하여 실행한다는 점에서 공통점을 가지므로 이를 실질적 경매라고 부르고, 유치권 등에 의한 경매를 형식적 경매라고 부른다.

민사집행법은 강제경매절차를 모범으로 하여 자세히 규정하고 있고, 이를 담보권실행을 경매절차에서 준용하도록 하고 있다(제268).