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부동산 경매의 대상

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1. 부동산

가. 토지, 건물

(1) 토지

토지에 정착된 공작물 중에서 독립된 부동산으로 취급할 수 없는 것(예컨대 돌담, 다리, 도랑)은 토지와 일체로 되어 하나의 부동산으로 취급되며 독립하여 강제경매의 대상으로 되지 아니한다.

경매의 대상이 된 토지 위에 생립하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목은 토지의 구성 부분으로서 토지의 일부로 간주되어 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되는 것이나, ‘입목에관한법률에 따라 등기된 입목’ 이나 ‘명인방법을 갖춘 수목’의 경우에는 독립하여 거래의 객체가 되므로(대결 1998.10.28. 98마1817) 독립하여 강제경매의 대상이 된다.

미분리의 천연과실은 토지의 구성부분이므로 통상은 그 토지에 대한 압류의 효력이 이에 미친다. 다만 원물로부터 분리하는 때에 이를 수취할 권리자에게 속하게 되고(민법 제102), 토지에서 분리하기 전의 과실로서 1월 이내에 수확할 수 있는 것은 유체동산으로 압류할 수 있으므로(제189② ii) 과실에 관하여는 수확전 1개월 내부터는 과실수취권자를 채무자로 하여 유체동산에 대한 강제집행으로 집행할 수 있다.

(2) 건물

건물은 토지로부터 독립된 부동산으로 취급되므로 강제경매의 대상으로 된다. 토지에 정착된 공작물 중에서 독립된 부동산으로 취급될 수 없는 것(예컨대 돌담,다리,도랑)은 토지와 일체로 되어 하나의 부동산으로 취급되며 독립하여 강제경매의 대상으로 되지 아니한다.

독립된 부동산으로서의 건물이라고 하기 위해서는 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 된다(대판 1996.6.14. 94다53006,대판 2001.1.16. 2000다51872).

건축 중에 있는 건물로서 사회통념상 아직 독립된 부동산으로 볼 수 없고 분리가 가능하다면 개개의 건축자재나 공작물을 유체동산 압류방법에 따라 집행할 수밖에 없을 것이다. 만일 채무자가 이 집행을 무시하고 건축공사를 계속하여 경매할 시점에 이르러 건물이 성립되어 독립된 부동산의 단계에 이르면 유체동산집행으로서의 경매 등을 더 이상 속행할 수 없다(대결 1994.4.12. 93마1933).

건물이 증축된 경우에 증축 부분이 독립된 부동산인지 아니면 기존 건물에 부합되었는지 여부는 증축 부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조뿐만 아니라, 그 용도와 기능면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부 및 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판단하여야 한다(대판 1996.6.14. 94다53006).

(3) 공유지분

건물의 공유지분, 구분소유권이나 토지의 공유지분도 독립하여 강제경매의 대상으로 된다. 다만, 집합건물에서 대지권취지의 등기가 되지 아니한 대지사용권으로서의 토지 공유지분은 전유부분과 분리하여 처분이 가능하도록 규약이나 공정증서로서 정하여져 있는 경우가 아닌 한 건물과 독립하여 강제경매의 대상으로 되지 아니한다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20).

나. 미등기 부동산

미등기부동산이라 하더라도 채무자의 소유이면 강제경매를 할 수 있다. 등기부가 멸실되고 회복등기가 되어 있지 아니한 부동산도 위와 마찬가지이다.

민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서의 신설로 미등기건물 중에서 적법하게 건축허가나 건축신고를 마친 건물이라면 사용승인을 받지 못한 경우라도 부동산집행이 가능하게 되었다.

2. 부동산으로 보거나 부동산에 관한 규정이 준용되는 것

가. 부동산으로 보는 것

(1) 공장재단, 광업재단

공장및광업재단저당법에 의한 공장재단, 광업재단은 1개의 부동산으로 취급되어 강제경매의 대상으로 된다(공장및광업재단저당법 제8, 제12, 제54). 즉 공장재단, 광업재단을 구성하는 기계 ․ 기구 등 동산이라 하더라도 유체동산에 대한 집행이 될 수 없고 그 저당권의 목적물인 토지, 건물, 광업권 등과 함께 부동산에 대한 강제집행의 방법에 의하여 경매를 할 수 있을 뿐이다.

(2) 소유권보존등기된 입목

소유권보존등기된 입목은 부동산으로 취급되므로 강제경매의 대상으로 된다(입목법 제3①, 제23).

(3) 부동산 용익권, 담보권 등

(가) 지상권

금전채권에 기초한 강제집행에서 지상권과 그 공유지분은 부동산으로 본다(규칙 제40). 지상권은 부동산의 공유지분(제139)과 마찬가지로 부동산 자체는 아니지만, 부동산을 목적으로 하는 권리로서 등기의 대상이 되므로 부동산집행의 절차에 의하도록 규정하였다.

(나) 지역권

부동산에 대한 용익물권 중 지역권은 요역지의 소유권에 부종하며 (민법 제292조 제1항), 요역지와 분리하여 처분할 수 없으므로(동조조 제2항), 독립하여 부동산집행의 대상이 되지 아니한다.

(다) 전세권

1) 전세권에 대한 강제집행

등기된 전세권 중 존속기간이 만료되지 않은 전세권에 대한 강제집행은 민사집행법 제 251조의 그 밖의 재산권에 대한 집행에 의하고, 존속기간이 만료되거나 합의해지된 전세권에 대하여는 전세금반환채권(전세권부채권)에 대하여 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받아 집행한다.

2) 전세권에 대하여 저당권이 설정된 경우

전세권에 대하여 설정된 저당권은 (그 존속기간이 만료되기 전에는) 부동산경매절차에 의하여 실행하는 것이나, 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권은 전세권설정등기의 말소등기 없이도 당연히 소멸하고 저당권의 목적물인 전세권이 소멸하면 저당권도 당연히 소멸하는 것이므로 전세권을 목적으로 한 저당권자는 더 이상 전세권 자체에 대하여 저당권을 실행할 수 없게 되고, 이러한 경우는 민법 제370조, 제342조 및 민사집행법 제273조(채권과 그 밖의 재산권에 대한 담보권의 실행)에 의하여 (물상대위권을 행사하기 위하여는) 저당권의 목적물인 전세권에 갈음하여 존속하는 것으로 볼 수 있는 전세금반환채권에 대하여(채권압류 및) 추심명령 또는 전부명령을 받거나(이 경우 저당권의 존재를 증명 하는 동기부등본을 집행법원에 제출하면 되고 별도의 집행권원이 필요한 것이 아니다), 제3자가 전세금반환채권에 대하여 실시한 강제집행 절차에서(민사집행법 제247조 제1항 각호 소정의 배당요구종기까지) 배당요구를 하는 등의 방법으로 자신의 권리를 행사하여 비로소 전세권설정자에 대해 전세금의 지급을 구할 수 있고(대결 1995.9.18. 95마684,대판 1999.9.17. 98다31301, 대판 2000.5.12. 2000다4272), 적법한 기간내에 적법한 방법으로 물상대위권을 행사한 저당권자는 전세권자에 대한 일반채권자보다 우선변제를 받을 수 있다(대판 2008.3.13. 2006다29372, 29389).

(라) 저당권

저당권은 피담보채권에 부종하므로 피담보채권과 분리하여 따로 강제집행의 목적재산이 될 여지는 없다(민법 제361).

(마) 부동산환매권 등

채권담보를 목적으로 하는 가등기상의 권리, 부동산환매권 등은 모두 그 밖의 재산권에 대한 강제집행의 대상이 될 수 있을 뿐이고 부동산집행의 목적은 되지 아니한다.

나. 부동산에 관한 규정이 준용되는 것

광업권, 어업권은 법률상 부동산으로 취급되므로(광업법 제10①,수산업법 제18조 제2항) 이들은 강제경매의 대상으로 된다. 그러나 공동광업권자의 광업권의 지분은 다른 공동광업권자의 동의가 없으면 처분할 수 없으므로(광업법 제30조 제2항) 그 지분은 강제경매의 대상으로 되지 아니한다[(공동광업권 지분의 강제경매 가부(재민 63-16)].

(등기할 수 있는)선박․(등록된)항공기․자동차․건설기계․소형선박은 실체법상으로는 동산이나, 집행절차에서는 사물의 성질에 따른 차이가 있거나 특별한 규정이 없으면 부동산 강제경매에 관한 규정에 따른다(제172, 규칙 제106. 규칙 제108. 제130).

다. 관련법령