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유치권자의 권리와 의무 (유치권의 효력)

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1. 유치권자의 권리

가. 목적물을 유치할 권리

1) 의의

유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 목적물 전부를 유치할 수 있다(불가분성, 제321조). 여기서 유치란 목적물의 점유를 계속하면서 인도를 거절하는 것을 의미한다.

2) 법적성질

유치권자는 경낙인 등에 대하여 그 피담보채권의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다(1996.8.23. 95다8713, 변제청구권이 아니라 인도거절권임). 그러나 유치권자가 경락인에 대하여 그 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없다 할 것이지만 유치권자는 여전히 자신의 피담보채권이 변제될 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있어 부동산 경매절차의 입찰인들은 낙찰 후 유치권자로부터 경매목적물을 쉽게 인도받을 수 없다는 점을 고려하여 입찰을 하게 되고 그에 따라 경매목적 부동산이 그만큼 낮은 가격에 낙찰될 우려가 있다고 할 것인바, 이와 같은 저가낙찰로 인해 원고의 배당액이 줄어들 위험은 경매절차에서 근저당권자인 원고의 법률상 지위를 불안정하게 하는 것이므로 위 불안을 제거하는 원고의 이익을 단순한 사실상ㆍ경제상의 이익으로 볼 수 없으므로 담보권 실행을 위한 경매절차에서 근저당권자가 유치권자로 권리신고를 한 자에 대하여 유치권부존재확인의 소를 구할 확인의 이익이 있다(2004.9.23. 2004다32848).

3) 상환이행판결

소유자 등의 목적물인도청구에 대하여 유치권의 주장이 있는 경우 법원은 상환이행판결을 하여야 한다(1969.11.25. 69다1592). 그러나 소유권이전등기말소만을 구하고 목적물반환을 구하지 않는 경우에는 유치권 주장을 할 수 없다.

나. 경매신청권

유치권자는 경매를 신청할 수 있다(제322조 제1항, 민사집행법 제274조). 임의경매는 담보권 실행을 위한 경매(예컨대 담보권)와 유치권 등에 기초한 경매(예컨대 유치권)로 크게 나눌 수 있는데 그 중에 하나가 유치권에 의한 경매이다. 유치권자는 경매신청권이 있지만 우선변제권이 없다. 그러나 간이변제충당권이나, 과실수취권, 도산법상 별제권에 의하여 우선변제 효과를 누릴 수 있다.

본래 유치권은 우선변제권이 없고 경낙인 등에 대하여 피담보채권의 변제가 있을 때까지 목적물의 인도를 거절할 수 있을 뿐이므로, 경매절차가 진행되면 인수주의에 따라 경낙인이 부담을 인수하는 것이 논리적인 귀결이나, 판례는 소멸주의에 따라 유치권자는 일반채권자와 동순위로 배당금을 지급받고 목적물을 인도하는 것으로 경매절차를 진행하고 있다(2011.6.15. 2010마1059).

다. 간이변제충당권

유치권자는 임의경매에 의하지 않고 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우 정당한 이유가 있어야 하고, 미리 채무자에게 통지하여야 한다(제322조 제2항). 유치물의 처분에 관하여 이해관계를 달리하는 다수의 권리자가 존재하거나 유치물의 공정한 가격을 쉽게 알 수 없는 등의 경우는 정당한 이유가 인정되지 않는다(2000.10.30. 2000마4002). 간이변제충당을 허가하는 법원의 결정이 있으면 유치권자는 등기 없이도 유치물의 소유권을 취득한다. 채권자는 피담보채권을 초과하는 부분은 소유자에게 반환하여야 한다.

라. 과실수취권

유치권자는 유치물의 과실을 수취할 수 있고, 이 과실을 다른 채권보다 피담보채권의 변제에 충당할 수 있다. 다만 과실이 금전이 아닌 경우에는 경매를 하여야 한다(제323조 제1항). 과실은 피담보채권의 이자ㆍ원본 순서로 충당된다(제2항).

마. 비용상환청구권

유치권자는 필요비ㆍ유익비를 지출한 때에 소유자에 대하여 비용상환청구를 할 수 있다(제325조 참조). 유치권자는 이 상환청구권을 담보하기 위하여 다시 유치권의 행사가 가능하다(1972.1.31. 71다2414).

2. 유치권자의 의무

가. 선관주의의무

유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다(제324조 제1항).

나. 사용ㆍ수익ㆍ처분하지 아니할 의무

유치권자는 유치물을 사용ㆍ수익 또는 담보제공 등의 설정행위를 하지 못한다(제324조 제2항). 

다만 ⅰ) 채무자가 승낙하거나 ⅱ) 유치물의 보존에 필요한 경우(대표적인 경우가 임대차 종료 이후 비용상환청구권에 기하여 유치권을 행사하면서 종전대로 목적물을 점유ㆍ사용수익하는 경우)에는 그러하지 아니하다. 

따라서 ⅰ) 유치권자는 채무자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 처분권한이 없으므로, 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없고, 따라서 소유자의 동의 없이 유치권자로부터 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 구 민사소송법 제647조 제1항 단서에서 규정하는 '경락인에게 대항할 수 있는 권원'에 기한 것이라고 볼 수 없고(2002.11.27. 2002마3516), 

ⅱ) 유치권자가 유치물에 대한 보존행위로서 목적물을 사용하는 것은 적법행위이므로 불법점유로 인한 손해배상책임이 없는 것이고, 유치권자가 유치물에 관하여 새로이 유익비를 지급하여 그 가격의 증가가 현존하는 경우에는 이 유익비에 대하여도 유치권을 행사할 수 있다(1972.1.31. 71다2414). 

그러나 사용수익에 대하여는 부당이득으로 반환하여야 한다(1963.7.11. 63다235).