169.

해제의 효과 (물권적 효과설, 소급효, 원상회복, 손해배상)

• 새 탭 열기
• 작성 이력 보기

I. 서설

민법은 계약의 해제로 효과를 상세하게 규정하고 있다. 즉 계약이 해제되면 당사자는 계약을 원상회복하여야 하나(제548조 제1항 본문), 제3자의 권리를 해하지 못하며(단서), 손해배상의 청구에는 영향을 미치지 아니한다(제551조). 다만 이러한 해제의 효과를 모순 없이 설명하기 위한 이론구성에 대하여 학설이 대립한다.

II. 이론구성

1. 문제점

해제의 효과에 관하여 간접효과설(계약해제로 채권관계가 소멸하는 것이 아니라 작용의 저지에 그치므로 계약상의 채권관계는 존속하며 아직 이행하지 않는 급부에 대하여는 이행거절의 항변권이 생기고, 이미 행한 급부는 원상회복의무가 발생한다는 견해), 절충설(계약은 장래를 향하여 소멸하고, 이미 이행한 것에 대하여는 원래의 계약에 내재하는 반환약정에 기하여 반환청구할 수 있다는 견해)도 있으나, 우리나라의 학설은 대체로 다음의 직접효과설과 청산관계설에 집중되어 있다.

2. 학설

가. 직접효과설

해제에 의하여 채권관계는 소급적으로 소멸한다는 견해이다. 따라서 제548조 제1항 본문의 원상회복청구권은 부당이득반환청구권의 특칙에 해당하고, 제548조 제1항 단서는 제3자 보호를 위한 특별규정이며, 제551조의 손해배상청구의 설명이 용이치 않지만 공평의 관념에서 인정한 규정이라 한다. 직접효과설은 이전된 권리의 회복에 공시방법이 필요한지 여부에 따라 물권적효과설과 채권적효과설로 갈린다. 물권적효과설은 물권행위의 유인성을 인정하는 전제에서 이미 이행한 권리는 해제로 인하여 공시방법을 갖추지 않아도 당연히 원래의 권리자에게 복귀한다고 한다. 채권적효과설은 물권행위의 무인성을 인정하는 전제에서 이미 이행한 권리는 해제를 하여도 당연히 원래의 권리자에게 복귀하는 것은 아니고, 공시방법을 갖추어야 원래의 권리자에게 복귀한다고 한다.

나. 청산관계설

해제에 의하여 계약이 소멸하는 것이 아니라 기존의 계약관계와 동일성을 유지한 채 청산관계로 변경된다는 견해이다. 제548조 1항 본문의 원상회복청구권은 부당이득반환청구권의 성질이 아니라 기존계약의 급부의무가 변경된 계약상의 채권적 청구권이며, 제548조 제1항 단서의 제3자 보호규정은 당연한 것을 규정한 것에 불과하며, 제551조의 손해배상은 원래 채권의 연장이므로 계약이 해제되어도 그대로 존속한다고 한다.

3. 판례

대법원은 "우리의 법제가 물권행위의 독자성과 무인성을 인정하고 있지 않는 점과 민법 548조 1항 단서가 거래안정을 위한 특별규정이란 점을 생각할 때 계약이 해제되면 그 계약의 이행으로 변동이 생겼던 물권은 당연히 그 계약이 없었던 원상태로 복귀한다 할 것이다(1977.5.24. 75다1394).", "합의해제에 따른 매도인의 원상회복청구권은 소유권에 기한 물권적 청구권이라고 할 것이고 이는 소멸시효의 대상이 되지 아니한다(1982.7.27. 80다2968)."고 판시하여 물권적효과설의 입장이다.

4. 검토

제550조는 해지의 효과에 대하여 장래효를 규정하고 있어 반대해석상 해제는 소급효를 인정하고 있다고 보아야 하고, 청산관계설에 따르면 제3자 보호(제548조 제1항 단서), 동시이행관계(제549조), 손해배상(제551조)에 관한 규정이 불필요한 규정이 되고, 제548조 제1항 본문이 부당이득반환의 범위를 받은 날로부터 기산하고 있는 점을 설명하지 못하는 단점이 있다. 따라서 직접효과설이 타당하되, 거래관념상 물권행위의 유인성을 인정하는 것이 타당하므로 물권적효과설을 지지한다.

III. 소급효, 원상회복과 손해배상

1. 소급효(계약의 소급적 실효, 해방효)

가. 급부의무의 소멸

계약은 해제의 의하여 처음부터 계약이 없었던 것처럼 되므로 계약에 의하여 발생한 채권ㆍ채무는 소급적으로 소멸한다. 따라서 상대방이 계약상 의무의 이행을 구하는 경우 계약을 위반한 당사자도 해제를 이유로 이행을 거절할 수 있으며(2001.6.29. 2001다21441), 채권이 양도 또는 전부된 경우에도 양수인이나 전부채권자는 그 이행을 청구하지 못한다. 가압류ㆍ가처분한 채권이 해제로 소멸한 경우 가압류ㆍ가처분은 소급적으로 무효가 된다. 한편 채권이 양도된 경우 해제권을 행사하기 위하여 양수인의 동의를 얻어야 하는지에 대하여 견해가 대립하나 명문의 규정이 없는 이상 양수인의 동의를 얻을 필요는 없다고 보아야 할 것이다.

나. 물권의 복귀

물권적효과설에 의하면 이미 이전되었던 권리는 공시방법 없이도 원래의 권리자에게 당연히 복귀한다. 물권적효과설에 의하면 공시방법을 갖추어야만 원래의 권리자에게 권리가 복귀하고 이 점은 청산관계설에 의하더라도 결론은 같다.

다. 소멸한 권리의 부활

해제의 대상이 된 채권이 이미 상계로 소멸한 경우에는 해제로 상계는 무효가 되고 상계로 인하여 소멸되었던 다른 채권은 부활한다(1980.8.26. 79다1257). 마찬가지로 혼동에 의하여 소멸되었던 권리도 해제에 의하여 부활하게 된다.

라. 보증인의 책임

보증인의 출연행위 당시엔 주채무가 유효하게 존속하고 있었다 하더라도 그 후 주계약이 해제되어 소급적으로 소멸하는 경우, 주채무자의 원상회복의무가 있다면 보증인 책임은 이에도 미치나(1972.5.9. 71다1474, 직접효과설도 보증인의 의사에 근거하여 이를 인정함), 주채무자의 원상회복의무가 없다면 보증인은 변제를 수령한 채권자를 상대로 이미 이행한 급부를 부당이득으로 반환청구할 수 있다(2004.12.24. 2004다20265).

마. 혼합계약의 경우

영업허가권 및 시설물 일체를 매매함에 있어 매수인이 계약금을 지급하고 그 잔금지급 이전에 그 목적물을 인도받아 이를 사용ㆍ수익하면서 잔금에 대한 이자 상당액으로서 매월 일정 금액 및 그 인도받은 날로부터 그 업소와 관련하여 아직 영업허가 등의 명의가 매도인에게 남아 있는 관계로 매도인 앞으로 부과되는 제세공과금, 임대료 및 관리비 등 건물주가 청구하는 일체의 금원을 지급하기로 한 경우, 그 계약의 법적 성격은 단순한 매매가 아니라 매매계약과 매매계약금을 임차보증금으로 하고 월차임을 잔금에 대한 이자 상당액으로 하는 임대차계약이 혼합된 계약으로 봄이 상당하므로, 그 계약이 매도인의 귀책사유로 이행불능되어 매수인이 이를 해제하였다 하더라도 그 계약으로 생겼던 법률효과가 모두 소급적으로 소멸한다고는 할 수 없고, 그 계약 중 임대차계약의 성질을 가진 부분은 그 이행불능시까지 이미 완전히 목적을 달성하고 있었으므로 그 이행불능으로 해지된 것으로서 장래에 향해서만 계약관계가 종료되었다고 보아야 한다(1996.7.26. 96다14616).

2. 원상회복

가. 의의

계약이 해제되면 채권관계가 소급적으로 소멸하므로 이미 이행한 것은 원상회복하여야 한다(제548조 제1항 본문). 원상회복은 계약의 상대방 사이에 이루어져야 하고, 비록 급부가 제3자에게 이루어졌다 하더라도 제3자를 상대로 원상회복을 청구할 수 없다(2003.7.22. 2001다76298, 전용물소권, 제3자에 대하여 직접 부당이득반환청구를 할 수 있다고 보면, 자기 책임 하에 체결된 계약에 따른 위험부담을 제3자에게 전가 시키는 것이 되어 계약법의 기본원리에 반하는 결과를 초래할 뿐만 아니라 수익자인 제3자가 계약 상대방에 대하여 가지는 항변권 등을 침해하게 되어 부당하기 때문이다).

나. 성질

물권적효과설에 의하면 계약해제의 효과로서의 원상회복의무를 규정한 제548조 제1항 본문은 부당이득에 관한 특별 규정의 성격을 가진 것이라 할 것이어서, 그 이익 반환의 범위는 이익의 현존 여부나 선의, 악의에 불문하고 특단의 사유가 없는 한 받은 이익의 전부라고 할 것이다(1998.12.23. 98다43175). 한편 당사자 일방이 그 수령한 금전을 반환함에 있어 그 받은 때로부터 법정이자를 부가함을 요하는 것은 제548조 제2항이 규정하는 바로서, 이는 원상회복의 범위에 속하는 것이며 일종의 부당이득반환의 성질을 가지는 것이고 반환의무의 이행지체로 인한 것이 아니다(1996.4.12. 95다28892). 따라서 계약취소를 원인으로 부당이득반환을 구하였다가 패소ㆍ확정된 이후에 다시 해제를 원인으로 원상회복을 청구하는 것은 기판력에 저촉되어 허용되지 않는다.

다. 반환의 방법 및 범위(★)

(1) 물건이 급부된 경우

① 원물반환의 원칙

원물반환이 원칙이다. ⅰ) 당사자 일방이 목적물을 이용한 경우에는 그 사용이익(과실)을 인도받은 날로부터 반환하여야 하나(2000.2.25. 97다30066, 금전반환시 받은 날로부터 법정이자를 부가하는 것과 균형상 인정되어지는 것이므로 계약해제의 경우에는 제201조 제1항이 적용되는 것은 아님. 부동산의 경우 점유ㆍ사용 이익은 통상 그 부동산의 차임상당액임) ⅱ) 양도 목적물 등이 양수인에 의하여 사용됨으로 인하여 감가 내지 소모가 되는 요인이 발생하였다 하여도 그것을 훼손으로 볼 수 없는 한 그 감가비 상당은 원상회복의무로서 반환할 성질의 것은 아니며(2000.2.25. 97다30066, 양도인이 목적물을 점유하더라도 감가는 발생하므로) ⅲ) 매수인의 영업수완 등 노력으로 인한 이른바 운용이익은 사회통념상 매수인의 행위가 개입되지 아니하였더라도 그 목적물로부터 매도인이 당연히 취득하였으리라고 생각되는 범위 내의 것이 아닌 한 매수인이 반환하여야 할 사용이익의 범위에서 공제하여야 할 것이며(2006.9.8. 2006다26328) ⅳ) 반환의무자가 목적물에 관하여 비용(현금자본의 기여)을 지출한 때에는 사용이익 반환에서 이를 공제하여야 한다(2000.2.25. 97다30066).

<선택형> 매매계약의 해제로 인하여 매수인이 반환하여야 할 목적물의 사용이익을 산정함에 있어서 매수인이 투입한 현금자본의 기여분 및 매수인의 영업수완 등 노력으로 인한 운용이익은 원칙적으로 공제하여서는 안 된다. [17변시] ( X )

② 가액반환 : 원물반환이 불가능할 때

반환의무자의 귀책사유에 의하여 원물반환이 불가능한 경우 예컨대 보호받는 제3자가 유효하게 소유권을 취득한 경우에는 가액반환을 할 수 밖에 없다. 가액배상의 기준시점과 범위와 관련하여 판례는 “계약이 해제된 경우에 각 당사자는 민법 제548조에 따라 상대방에 대하여 원상회복의 의무를 지며, 원상회복의무로서 반환할 금전에는 그 받은 날부터 이자를 가산하여 지급하여야 한다. 이와 같이 계약해제의 효과로서 원상회복의무를 규정한 민법 제548조는 부당이득에 관한 특별 규정의 성격을 가진 것이므로, 그 이익 반환의 범위는 이익의 현존 여부나 선의, 악의에 불문하고 특단의 사유가 없는 한 받은 이익의 전부이다. 따라서 매도인으로부터 매매 목적물의 소유권을 이전받은 매수인이 매도인의 계약해제 이전에 제3자에게 목적물을 처분하여 계약해제에 따른 원물반환이 불가능하게 된 경우에 매수인은 원상회복의무로서 가액을 반환하여야 하며, 이때에 반환할 금액은 특별한 사정이 없는 한 그 처분 당시의 목적물의 대가 또는 그 시가 상당액과 처분으로 얻은 이익에 대하여 그 이득일부터의 법정이자를 가산한 금액이다.”라고 판시하였다.

<선택형> 매매계약이 해제된 경우, 매도인은 수령한 매매대금 및 이에 대한 수령일부터의 법정이자를 반환하여야 한다. [12변시] ( O )

<선택형> 매매계약이 취소된 경우, 선의의 매수인은 취소 이전에 인도받은 매매목적물로부터 수취한 과실을 반환할 필요가 없다. [12변시] ( O )

(2) 금전이 급부된 경우

급부받은 금전에다 금전을 받은 날로부터 반환할 때까지의 법정이자(민사법정이율 연 5%, 상사법정이율 연 6%)를 가산하여 반환하여야 한다. 법정이자는 원상회복의 범위에 속하는 것이며 일종의 부당이득반환의 성질을 가지는 것이고, 반환의무의 이행지체로 인한 것이 아니므로 ⅰ) 목적물의 반환의무와 동시이행관계에 있는지 여부와 상관없이 반환하여야 하며(1996.4.12. 95다28892), ⅱ) 소송촉진등에관한특례법 제3조 제1항은 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우에 있어서 금전채무불이행으로 인한 손해배상액 산정의 기준이 되는 법정이율에 관한 특별규정이므로, 위 법정이자에는 소송촉진등에관한특례법 제3조 제1항에 의한 이율(연 15%)을 적용할 수 없다(2003.7.22. 2001다76298). 다만 계약해제로 인한 원상회복의무의 이행으로 금전의 반환을 구하는 소송이 제기된 경우 채무자는 그 소장을 송달받은 다음날부터 반환의무의 이행지체로 인한 지체책임을 지게 되므로 그와 같이 원상회복의무의 이행으로 금전의 반환을 명하는 판결을 선고할 경우에는 금전채무불이행으로 인한 손해배상액 산정의 기준이 되는 법정이율에 관한 특별규정인 소송촉진등에관한특례법 제3조 제1항에 의한 이율을 적용하여야 한다(2003.7.22. 2001다76298, 예컨대 동시이행항변권을 행사할 수 없게 되는 등의 사유가 생긴 경우임).

<선택형> 부동산 매매계약 해제 시 매매대금 반환의무와 소유권이전등기말소의무가 동시이행관계에 있는지 여부에 관계없이 매도인은 매매대금을 받은 날로부터 법정이자를 가산하여 지급하여야 한다. [17변시] ( O )

(3) 노무 내지 물건이용의 급부가 제공된 경우

원물반환이 처음부터 불가능하므로 가액반환만이 문제된다. 가액산정의 기준시에 대하여는 급부당시로 보는 견해와 해제당시로 보는 견해가 대립하나 전자가 다수설이다.

라. 동시이행관계

계약의 당사자가 받은 급부를 원상회복하는 경우 양 채무는 동시이행의 관계에 있다(민법 제549조). 예컨대 매매계약의 해제된 경우 매수인의 목적물반환(소유권이전등기말소, 목적물인도)ㆍ사용수익반환의무와 매도인의 계약금ㆍ중도금 및 그에 대한 법정이자의 반환의무는 동시이행의 관계에 있다.

3. 손해배상

가. 의의

계약의 해제는 손해배상의 청구에 영향을 주지 아니한다(제551조). 즉 해제와 손해배상은 택일적 관계에 있는 것이 아니라 양립가능하다.

나. 성질

손해배상의 성질에 대하여 계약의 소급적 무효로 인한 신뢰이익의 배상(무효인 계약을 유효로 믿음으로써 얻은 손해)이라는 견해도 있지만, 통설(직접효과설ㆍ청산관계설 불문)은 '채무불이행으로 인한 손해배상'으로 해석하고 이행이익의 배상(계약이 유효하여 완전히 이행됨으로써 받을 이익)이라고 한다. 다만 그 근거에 대하여 직접효과설은 채무불이행으로 인한 손해가 현실적으로 남아 있으므로 채권자 보호 또는 공평의 원칙상 인정되는 것이라고 설명한다. 판례는 종래 '채무불이행으로 인한 손해배상'과 다를 바 없으므로 이행이익을 손해로써 청구하여야 한다는 입장(1983.5.24. 82다카1667)이었으나 최근 이행이익에 갈음하여 신뢰이익의 배상을 구하는 것도 허용(2002.6.11. 2002다2539)하였다(아래 '범위' 참조).

다. 범위

(1) 신뢰이익 배상의 허용 여부

제551조의 손해배상책임의 성질을 채무불이행으로 인한 손해배상으로 본다면 그 범위는 이행이익의 배상이 되어야 하므로, 계약의 체결과 이행을 위하여 통상적으로 지출되는 비용(신뢰이익)은 특별손해에 해당하여 원칙적으로 배상을 청구할 수 없는 것인지, 만일 청구할 수 있다면 이행이익의 배상에 갈음하여 청구하여야 하는 것인지 아니면 동시에 신뢰이익의 배상을 청구할 수 있는지가 문제이다.

판례는 "채무불이행을 이유로 계약해제와 아울러 손해배상을 청구하는 경우에 그 계약이행으로 인하여 채권자가 얻을 이익 즉 이행이익의 배상을 구하는 것이 원칙이지만, 그에 갈음하여 그 계약이 이행되리라고 믿고 채권자가 지출한 비용 즉 신뢰이익의 배상을 구할 수도 있다고 할 것이고, 그 신뢰이익 중 계약의 체결과 이행을 위하여 통상적으로 지출되는 비용은 통상의 손해로서 상대방이 알았거나 알 수 있었는지의 여부와는 관계없이 그 배상을 구할 수 있고, 이를 초과하여 지출되는 비용은 특별한 사정으로 인한 손해로서 상대방이 이를 알았거나 알 수 있었던 경우에 한하여 그 배상을 구할 수 있다고 할 것이고, 다만 그 신뢰이익은 과잉배상금지의 원칙에 비추어 이행이익의 범위를 초과할 수 없다(2002.6.11. 2002다2539)."고 판시하여 이행이익의 배상과 택일적으로 신뢰이익의 배상을 청구할 수 있되, 그 범위는 이행이익의 범위를 초과할 수 없다고 본다. 한편 채권자가 계약의 이행으로 얻을 수 있는 이익이 인정되지 않는 경우라면, 채권자에게 배상해야 할 손해가 발생하였다고 볼 수 없으므로, 당연히 지출비용의 배상을 청구할 수 없다고 판시하였다(2017.2.15. 2015다235766).

(2) 구체적 범위

손해배상의 범위는 제393조에 의하여 정하면 될 것이다. 즉 이행이익의 배상이나 신뢰이익의 배상 중 통상손해는 상대방이 모르거나 알지 못하여도 배상하여야 하며, 이를 초과한 특별손해는 상대방이 알거나 알 수 있었을 때 배상을 인정하여야 한다. 이행시ㆍ해제시ㆍ손해배상시에 각각 목적물의 가격에 변동이 있을 때에는 해제시를 기준으로 하여야 한다. 지연손해금은 지급을 최고한 때(소를 제기한 때는 소장부본 송달일 다음날부터)로부터 발생하지만, 손해배상의무는 원상회복의무와 동시이행관계에 있으므로(라. 참조) 지연손해금은 발생하지 않는 경우가 대부분이다.

라. 동시이행관계

민법은 원상회복의무에 대하여만 동시이행관계를 인정하고 있으나(제549조, 제536조), 통설ㆍ판례(1996.7.26. 95다25138)는 해석상 원상회복의무뿐만 아니라 손해배상의무에 대하여도 동시이행관계를 인정한다. 이러한 쌍방 당사자의 의무는 하나의 쌍무계약에서 발생한 것은 아닐지라도 동일한 생활관계에서 발생한 것으로 서로 밀접한 관계에 있어 그 이행에 견련관계를 인정함이 공평의 원칙에 부합하기 때문에 제536조를 준용하는 것이다(1993.4.9. 92다25946).

IV. 제3자의 보호

1. 의의

해제에 의한 소급효는 제3자의 권리를 해하지 못한다(제548조 제1항 단서). 물권적효과설에 의하면 제3자 보호나 거래안전을 위한 특별규정이나, 채권적효과설이나 청산관계설에 의하면 무의미하거나 당연규정의 성격을 갖는다.

2. 제3자의 범위

가. 요건

제548조 제1항 단서에서 규정하는 제3자라 함은 ① 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 ② 등기ㆍ인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자(2003.1.24. 2000다22850)를 말하는바, 즉 ① 계약목적물에 관하여 권리를 취득하여야 하고 ② 계약당사자에게 권리취득에 관한 대항요건을 구비한 자를 말한다(1996.8.20. 96다17653). ③ 원칙적으로 해제의 의사표시 이전에 권리를 공시방법을 갖춘 제3자(선ㆍ악의 불문)에 한정하겠지만, 판례는 해제의 의사표시 이후라도 해제 사실에 선의인 제3자도 여기에 포함시켜 보호하고 있다. 따라서 제3자가 악의라는 사실의 주장ㆍ입증책임은 계약해제를 주장하는 자가 부담한다(2005.6.9. 2005다6341). 이러한 법리는 합의해제(2004.7.8. 2002다73203, 상속재산분할협의의 합의해제 사안), 실권조건부 매매계약(1996.11.15. 94다35343, 해제조건부 매매계약 사안)의 경우에도 마찬가지로 적용된다.

나. 해당하는 경우

계약해제의 목적물을 매수한 자, 목적물에 대하여 저당권을 취득하고 설정등기를 마친 자(1985.4.9. 84다카130), 목적물을 임차하여 대항요건을 갖춘 임차인(1996.8.20. 96다17653), 목적물을 가압류한 자(2000.1.14. 99다40937)는 보호받는 제3자에 해당한다.

<선택형> 甲이 乙에게 매매를 원인으로 주택의 소유권이전등기를 마쳐주었으나, 매매계약이 적법하게 해제되고 乙 명의의 소유권이전등기가 말소된 경우에도 위 매매계약이 해제되기 전에 乙로부터 위 주택을 임차하여 인도와 주민등록을 마친 丙의 권리를 해하지 못한다. [12변시] ( O )

다. 해당하지 않는 경우

해제에 의하여 소멸하는 채권 그 자체의 양수인(1996.4.12. 95다49882), 채권자의 소유권이전등기청구권에 대하여 압류ㆍ가압류ㆍ양수한 자 또는 전부채권자(2000.4.11. 99다51685), 그 토지 위에 신축된 건물의 매수인(1991.5.28. 90다카16761)는 보호받는 제3자에 해당하지 못한다.

<선택형> 甲이 乙과의 사이에 X 토지를 매매하는 계약을 체결한 후 乙에 대한 매매잔대금채권을 丙에게 양도한 경우, 위 매매계약이 해제되면 丙은 선의라도 乙에 대하여 위 양수금을 청구할 수 없다. [12변시] ( O )

<선택형> 丙이 甲과 乙 사이의 매매계약에 기한 甲의 소유권이전등기청구권을 가압류하였다면, 그 후 乙이 甲의 대금지급의무 불이행을 이유로 매매계약을 해제하더라도 丙의 가압류권자로서의 지위는 보호된다. [12변시] ( X )

<선택형> 甲이 乙에게 X 토지를 매도하였다가 대금을 지급받지 못하여 그 매매계약을 해제한 경우, 乙로부터 X 토지 위에 신축된 건물을 매수한 丙은 위 계약해제로 권리를 침해당하지 않을 제3자에 해당하지 않는다. [13변시] ( O )

라. 토지에 관한 매매계약이 해제된 경우 매수인이 건축한 '건물'에 대한 이해관계인의 문제

(1) 매수인이 토지에 관한 소유권을 취득한 경우

매수인이 토지를 선이행받아 소유권이전등기를 마친 경우이다. ① 매수인이 지은 건물을 제3자에게 임차하여 제3자가 대항력을 갖추더라도 토지에 관한 이해관계가 없는 제3자는 보호받는 제3자에 해당하지 못한다. ② 매수인이 지은 건물을 제3자에게 매도하여 제3자가 건물에 관하여 자기 명의로 등기를 갖춘 경우에는 제548조 제1항 단서의 보호받는 제3자에 해당한다. ③ 매도인이 매수인에게 소유권이전등기를 마쳐주면서 가등기를 같이 경료한 경우에는 매수인이 지은 건물에 관하여 제3자가 자기 명의로 등기를 마쳤더라도 매도인은 계약해제와 함께 본등기를 하면서 제3자의 명의의 건물을 철거할 수 있다.

(2) 매수인이 토지에 관한 소유권을 취득하지 못한 경우

매수인이 토지를 선인도받았으나 소유권이전등기를 마치지 못한 경우이다. 매수인이 건물을 신축한 후 건물을 제3자에게 양수하여도 제3자는 토지에 관한 등기를 마치지 전에는 보호받는 제3자에 해당할 수 없다.