193.

토지임차인의 지상물매수청구권

• 새 탭 열기
• 작성 이력 보기

I. 서설

1. 지상물매수청구권의 의의

지상물매수청구권이란 건물 등의 소유를 목적으로 한 토지임대차 기간이 만료한 경우에 토지임대인이 계약갱신을 거절하는 경우 건물 등이 현존한 때 그 매수를 청구할 수 있는 토지임차인의 권리를 말한다(제643조, 제283조).

2. 취지

국민경제적 관점에서 지상건물의 잔존 가치를 보존하고, 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위한 제도이다(1997.12.23. 97다37753).

3. 법적성질

지상물매수청구권은 형성권의 성질을 가지므로, 토지임차인이 지상물매수청구권을 의사표시로 행사하면 토지임대인과 토지임차인 사이에 지상물에 관하여 매매계약이 성립하게 된다.

II. 요건

1. 청구권자

ⅰ) 지상물매수청구권은 토지임차인인 지상물의 소유자에 한하여 행사할 수 있다(1993.7.27. 93다6386). ⅱ) 토지전차인의 임대청구권과 매수청구권은 토지임차인이 토지임대인의 승낙 하에 적법하게 그 토지를 전대한 경우에만 인정되는 즉 적법한 전차인에게만 인정되는 권리이다(제644조). ⅲ) 한편 지상건물이 양도되어 토지임차권도 같이 양도되는 경우에, 토지임차권의 양수인은 지상물매수청구를 할 수 있는가가 문제된다. 생각건대 토지임차권을 양도하는 경우에 임대인을 동의를 얻지 아니하면 무단양도가 되고 따라서 임대인에게 대항할 수 없는 무단의 건물양수인은 임차권의 대항력의 구비와 상관없이 지상물매수청구권을 행사할 수 없고, 또한 원래의 토지임차인은 토지임대인과의 신뢰를 깨버렸기 때문에 역시 지상물매수청구를 할 수 없다고 보아야 하지만, 임대인의 동의를 얻은 건물양수인은 지상물매수청구권을 행사할 수 있다(2013.11.28. 2013다48364).

2. 대상 : 현존의 건물

가. 현존한 건물

매수청구권의 대상이 되는 건물이 건물매수청구권 행사 당시 현존하고 있다면 그것이 토지의 임대목적에 반하여 축조되고, 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이라는 특별한 사정이 없는 한 임대차기간 중에 축조되었다고 하더라도 그 만료시에 그 가치가 잔존하고 있으면 그 범위에 포함되는 것이고, 반드시 임대차계약 당시의 기존건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정된다고는 할 수 없다(1993.11.12. 93다34589). 또한 지상 건물이 객관적으로 경제적 가치가 있는지 여부나 임대인에게 소용이 있는지 여부가 그 행사요건이라고 볼 수 없다(2002.5.31. 2001다42080). 무허가 건물이라고 상관없다(1997.12.23. 97다37753). 한편 임대인과 임차인이 토지와 그 지상의 기존 건물에 관하여 임대차계약을 체결한 후 임차인이 임대인의 동의하에 기존 건물을 철거하고 그 지상에 건물을 신축한 경우, 토지와 기존 건물을 임대목적물로 하였던 당초의 임대차계약이 신축 건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차계약으로 변경되었다고 보아야 한다(2002.11.13. 2002다46003).

나. 건물의 부속물의 범위

매수청구의 대상이 되는 건물에는 임차인이 임차토지상에 그 건물을 소유하면서 그 필요에 따라 설치한 것으로서 건물로부터 용이하게 분리될 수 없고 그 건물을 사용하는 데 객관적인 편익을 주는 부속물이나 부속시설 등이 포함되는 것이지만, 이와 달리 임차인이 자신의 특수한 용도나 사업을 위하여 설치한 물건이나 시설은 이에 해당하지 않는다(2002.11.13. 2002다46003).

다. 지상건물이 임대인 또는 제3자 소유의 토지에 걸쳐 있는 경우

지상건물이 임대인 및 제3자 소유의 토지에 걸쳐 있는 경우 지상물매수청구권의 행사 여부 및 요건이 문제이다. 대법원(1996.3.21. 93다42634 전워합의체) 다수의견은 "무릇 건물 소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인 소유 건물이 임대인이 임대한 토지 외에 임차인 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되어 있는 경우에는, 임차지 상에 서 있는 건물 부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여 임차인에게 매수청구가 허용된다."고 판시하였다. 이는 계약 목적도 아닌 타인소유의 토지 위에 건물부분까지 매수를 강요하는 것은 임대인에게 가혹하며, 구분소유의 객체가 되지 않는 경우에는 임대인과 임차인의 공유관계가 성립하여 임대인의 권리행사에 장애가 된다는 점을 고려한 것이다.

3. 시기 : 임대차기간의 만료

지상물매수청구권은 임차인의 갱신청구권이 거절될 때에 행사할 수 있는 것이므로, 토지임대차 기간 만료로 임대차 계약이 소멸한 때에 지상물매수청구권을 행사할 수 있다. 따라서 실질적으로 기간 만료와 동일한 기간의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸된 경우에도 마찬가지로 인정되나(1995.7.11. 94다34265 전원합의체, 이 경우에는 해지통고에 갱신거절의 의사가 들어 있으므로 갱신청구권을 행사할 필요 없이 바로 지상물매수청구를 할 수 있음), 토지임차인의 2기 이상 차임연체 등 채무불이행을 이유로 임대차계약이 해지되는 경우 토지임차인으로서는 토지임대인에 대하여 지상건물의 매수를 청구할 수 없다(1997.4.8. 96다54249). 한편 전차인이 지상물매수청구권을 행사하는 경우에는 임대차 및 전대차 기간이 모두 만료하여야 한다(제644조 제1항).

4. 임대인의 계약갱신의 거절

토지임차인은 지상물의 매수를 청구하기 전에 계약을 갱신을 청구하여야 하며, 토지임대인이 그 갱신을 원하지 아니할 때에 한하여 지상물의 매수를 청구할 수 있다. 기간의 약정이 없는 토지임대차를 임대인이 해지한 경우에는 계약갱신을 거절할 것으로 볼 수 있으므로 토지임차인은 계약의 갱신을 청구할 필요 없이 곧바로 지상물의 매수를 청구할 수 있다(1995.7.11. 94다34265 전원합의체).

III. 행사

1. 행사방법

지상물매수청구권은 토지임대인에 대한 일방적 의사표시로 하여야 한다. 매수청구권은 그 행사에 특정의 방식을 요하지 않는 것으로서 재판상으로 뿐만 아니라 재판 외에서도 행사할 수 있는 것이고 그 소송상 행사의 시기에 대하여도 제한이 없는 것이므로 임차인이 자신의 건물매수청구권을 제1심에서 행사하였다가 철회한 후 항소심에서 다시 행사하였다고 하여 그 매수청구권의 행사가 허용되지 아니할 이유는 없다(2002.5.31. 2001다42080). 토지임대인의 건물철거의 소가 인용된 경우에도 건물철거가 집행되지 않는 한 토지임차인은 별소로써 건물매수청구권을 행사하여 건물매매대금 지급을 구할 수 있다(1995.12.26. 95다42195).

2. 상대방

ⅰ) 건물의 소유를 목적으로 한 토지임차인의 건물매수청구권 행사의 상대방은 기간의 만료로 인한 임차권 소멸 당시 토지소유자인 임대인뿐만 아니라 ⅱ) 임대차계약 종료 후에 임대인으로부터 토지를 취득한 자도 포함된다(1996.6.14. 96다14517). ⅲ) 토지 소유자가 아닌 제3자가 토지 임대행위를 한 경우에는 제3자가 토지 소유자를 적법하게 대리하거나 토지 소유자가 제3자의 무권대리행위를 추인하는 등으로 임대차계약의 효과가 토지 소유자에게 귀속되었다면 토지 소유자가 임대인으로서 지상물매수청구권의 상대방이 된다. 그러나 제3자가 임대차계약의 당사자로서 토지를 임대하였다면, 토지 소유자가 임대인의 지위를 승계하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대인이 아닌 토지 소유자가 직접 지상물매수청구권의 상대방이 될 수는 없다(2017.4.26. 2014다72449, 72456).

IV. 효력

1. 매매계약의 성립

지상물매수청구권은 형성권이므로 토지임차인이 의사표시로서 지상물매수청구권을 행사되면 임대인과 임차인 사이에서는 임차지상의 건물에 대하여 매수청구권 행사 당시의 건물시가를 대금으로 하는 매매계약이 체결된 것과 같은 효과가 발생한다.

2. 동시이행 관계

토지 임차인의 매수청구권 행사로 지상 건물에 대하여 시가에 의한 매매 유사의 법률관계가 성립된 경우에는 임차인의 건물명도 및 그 소유권이전등기의무와 토지 임대인의 건물대금지급의무는 서로 대가관계에 있는 채무가 되므로, 임차인이 임대인에게 매수청구권이 행사된 건물들에 대한 명도와 소유권이전등기를 마쳐주지 아니하였다면 임대인에게 그 매매대금에 대한 지연손해금을 구할 수 없다(1998.5.8. 98다2389).

3. 매수 가격의 산정

건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가를 말한다(2002.11.13. 2002다46003). 그러나 임대인이 기존 건물의 철거비용을 포함하여 임차인이 임차지상의 건물을 신축하기 위하여 지출한 모든 비용을 보상할 의무를 부담하게 되는 것은 아니다(2002.11.13. 2002다46003).

4. 부당이득반환

건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 대지임대차에 있어서 임차인이 그 지상건물 등에 대하여 민법 제643조 소정의 매수청구권을 행사한 후에 그 임대인인 대지의 소유자로부터 매수대금을 지급받을 때까지 그 지상건물 등의 인도를 거부할 수 있다고 하여도, 지상건물 등의 점유ㆍ사용을 통하여 그 부지를 계속하여 점유ㆍ사용하는 한 그로 인한 부당이득으로서 부지의 임료 상당액은 이를 반환할 의무가 있다(2001.6.1. 99다60535).

V. 포기특약의 유효 여부(강행규정 여부)

토지임차인의 건물매수청구권에 관한 제643조의 규정은 강행규정이므로 이 규정에 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 약정(예컨대 지상물매수청구권의 포기 약정 즉 토지 임대인과 임차인 사이에 임대차기간 만료시에 임차인이 지상 건물을 양도하거나 이를 철거하기로 하는 약정)은 그 효력이 없는바(제652조), 임차인 등에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결의 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행 규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다(1992.4.14. 91다36130). 토지임대인과 사이에 토지임차인이나 전차인에게 불리한 약정은 임대차기간 만료시에 체결하거나 임대차 종료 전(2002.5.31. 2001다42080)에 체결하였거나 불문하고 모두 그 효력이 없다.