대법원 1999. 5. 25. 선고 98다56416 판결

[1] 감정평가업자가 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우, 그 주의의무의 내용

[2] 감정평가업자가 과실로 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있게 감정평가함으로써 감정평가 의뢰인에게 손해가 발생한 경우, 손해배상책임을 지는지 여부(적극)

[3] 감정평가업자가 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있게 감정평가한 경우에 해당한다고 본 사례

[4] 금융기관이 감정평가업자의 담보목적물에 대한 부당 감정을 이유로 손해배상청구를 한 데 대하여 감정평가업자가 부당 감정과는 관계없이 여신부적격자에게 대출을 하여 손해를 입은 것이라는 주장을 한 경우, 그에 대한 입증책임의 귀속(=감정평가업자)

[5] 감정평가업자가 담보목적물에 대하여 부당한 감정을 함으로써 감정 의뢰인이 그 감정을 믿고 정당한 감정가격을 초과한 대출을 한 경우, 그 손해액의 산출 방법

[6] 과실상계에서의 '과실'의 의미 및 과실상계 사유에 대한 사실인정과 비율확정이 사실심의 전권사항인지 여부(적극)

[1] 타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 감정평가를 업으로 행하는 감정평가업자가 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 실지조사에 의하여 대상 물건을 확인하고, 당해 토지와 용도, 지목, 주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 공시 기준일로부터 가격시점까지의 지가변동율, 도매물가상승율 및 지가변동에 영향을 미치는 관계 법령에 의한 토지의 사용·처분 등의 제한 또는 그 해제, 토지의 형질변경이나 지목의 변경 등의 기타 사항을 종합적으로 참작하고 평가 대상 토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석 등 필요한 조정을 하는 방법으로 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 할 주의의무가 있다.

[2] 감정평가업자가 과실로 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있게 감정평가함으로써 감정평가 의뢰인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

[3] 감정평가업자가 평가 대상 토지가 보전임지에서 전용허가를 받았음에도 불구하고 그 경위 및 그로 인한 사용상의 제한 내역을 조사하지 않은 채 건축물신고수리통보서만을 근거로 기준에 적합하지 않은 비교표준지를 선정하여 감정가격을 산출한 경우, 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있게 감정평가한 경우에 해당한다고 본 사례.

[4] 금융기관이 감정평가업자를 상대로 감정평가업자가 실시한 담보목적물에 대한 부당 감정을 믿고 그 감정가격에 근거하여 제3자에게 대출을 하여 손해를 입었음을 원인으로 하여 손해배상청구를 하는 경우에 있어서, 금융기관이 감정평가업자의 부당감정과는 관계없이 제3자가 여신적격자가 아님에도 불구하고 대출을 해 줌으로써 손해를 입은 것이라는 취지의 주장은 면책 주장에 해당하는 것이므로 면책의 효과를 주장하는 자에게 그에 대한 입증책임이 있다.

[5] 담보목적물에 대하여 감정평가업자가 부당한 감정을 함으로써 감정 의뢰인이 그 감정을 믿고 정당한 감정가격을 초과한 대출을 한 경우에는 부당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치와 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치의 차액을 한도로 하여 대출금 중 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치를 초과한 부분이 손해액이 된다.

[6] 민법 상 과실상계제도는 채권자가 신의칙상 요구되는 주의를 다하지 아니한 경우 공평의 원칙에 따라 손해배상액을 산정함에 있어서 채권자의 그와 같은 부주의를 참작하게 하려는 것이므로 사회통념상 혹은 신의성실의 원칙상 단순한 부주의라도 그로 말미암아 손해가 발생하거나 확대된 원인을 이루었다면 채권자에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있고, 채무불이행으로 인한 손해배상책임의 범위를 정함에 있어서의 과실상계 사유의 유무와 정도는 개별 사례에서 문제된 계약의 체결 및 이행 경위와 당사자 쌍방의 잘못을 비교하여 종합적으로 판단하여야 하며, 이 때에 과실상계 사유에 관한 사실인정이나 그 비율을 정하는 것은 그것이 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리한 것이 아닌 한 사실심의 전권사항이라고 할 수 있다.

[1] 지가공시및토지등의평가에관한법률 제26조 제1항 [2] 지가공시및토지등의평가에관한법률 제26조 제1항 [3] 지가공시및토지등의평가에관한법률 제26조 제1항 [4] 민사소송법 제261조 [5] 민법 제393조 , 제763조 , 지가공시및토지등의평가에관한법률 제26조 제1항 [6] 민법 제396조 , 제763조

[5] 대법원 1998. 9. 22. 선고 97다36293 판결(공1998하, 2539)

주식회사 경기은행의 소송수계인(파산관재인) 이성로 외 1인

주식회사 한국감정원 (소송대리인 변호사 정만조)

서울고법 1998. 10. 13. 선고 98나24282 판결

상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

상고이유를 본다.

1. 상고이유 제1점에 대하여

타인의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 감정평가를 업으로 행하는 감정평가업자가 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 실지조사에 의하여 대상 물건을 확인하고, 당해 토지와 용도, 지목, 주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 하나 또는 둘 이상의 표준지의 공시지가를 기준으로 공시 기준일로부터 가격시점까지의 지가변동율, 도매물가상승율 및 지가변동에 영향을 미치는 관계 법령에 의한 토지의 사용·처분 등의 제한 또는 그 해제, 토지의 형질변경이나 지목의 변경 등의 기타 사항을 종합적으로 참작하고 평가 대상 토지와 표준지의 지역요인 및 개별요인에 대한 분석 등 필요한 조정을 하는 방법으로 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 할 주의의무가 있고, 감정평가업자가 과실로 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있게 감정평가함으로써 감정평가 의뢰인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

원심판결이 적법히 확정한 바에 의하면 감정평가업자인 피고로서는 이 사건 임지의 사용 방법 및 용도상의 제한의 종류를 조사하고, 그것이 전용된 경위 및 보전임지가 전용된 경우 그 사용상의 제한 내역은 어떠한 것인지 관련 법규를 조사하여 그 사용 내역에 맞추어 비교표준지를 선택한 다음 이를 기준으로 당해 토지의 특성비교에 따른 평가를 하였어야 할 주의의무가 있음에도 불구하고, 피고 소속 감정평가사인 소외인이 토지의 평가에 중대한 영향을 줄 특성의 조사를 다하지 아니한 채 건축물신고수리통보서만을 근거로 기준에 적합하지 아니한 비교표준지를 선정하여 감정가격을 산출하였으므로, 이는 피고가 과실에 의하여 이 사건 토지들에 관하여 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있게 감정평가를 한 경우에 해당한다고 보아야 할 것이다.

따라서 같은 취지로 판단한 원심의 조치는 정당하고, 거기에 소론이 지적하는 바와 같은 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

2. 상고이유 제2점에 대하여

금융기관이 감정평가업자를 상대로 감정평가업자가 실시한 담보목적물에 대한 부당 감정을 믿고 그 감정가격에 근거하여 제3자에게 대출을 하여 손해를 입었음을 원인으로 하여 손해배상청구를 하는 경우에 있어서, 금융기관이 감정평가업자의 부당감정과는 관계없이 제3자가 여신적격자가 아님에도 불구하고 대출을 해 줌으로써 손해를 입은 것이라는 취지의 주장은 면책 주장에 해당하는 것이므로 면책의 효과를 주장하는 자에게 그에 대한 입증책임이 있다 고 할 것이다.

이 사건에 있어서 피고는 원고가 여신적격자가 아닌 소외 고려금속공업 주식회사에게 대출을 하여 주어 손해를 입은 것이어서 피고의 부당감정과는 인과관계가 없다고 주장하고 있으므로, 피고가 위 소외 회사가 여신적격자가 아니라는 점에 대한 입증책임을 지는 것이고, 그와는 반대로 위 소외 회사가 여신적격자라는 점에 대한 입증책임을 원고가 부담하는 것은 아니다.

또한 기록에 의하면, 원고의 여신규정상 중소기업에 대하여는 담보부동산의 감정가액의 100%까지 여신을 할 수 있도록 되어 있고, 또한 한국은행에서 제정하여 이 사건 지급보증 당시 시행중이던 중소기업에 대한 여신운용세칙에는 금융기관은 중소기업에 대하여 담보물 감정가의 100%까지 융자를 하여 주도록 하여 중소기업의 담보력 부족 완화에 적극 노력하여야 한다고 규정하고 있는데, 위 소외 회사는 중소기업이므로, 원고가 이 사건 토지들에 대한 담보가치를 피고가 감정한 가격의 70% 이하로 인정하지 않고 100%로 취급하여 위 소외 회사에 대한 지급보증을 하였다고 하여 원고에게 귀책사유가 있다고 보기 어렵고, 또한 기록상 원고가 이 사건 토지들의 담보가치가 없었다는 점을 알고 있었다고 인정할 만한 자료도 없으므로, 그로 인한 손해와 피고의 부당감정 사이에 인과관계가 없다고 할 수 없다.

따라서 이와 같은 취지에서 피고의 면책주장을 배척한 원심의 조치는 정당하고 거기에 소론과 같은 위법이 있다고 할 수 없다. 논지도 이유 없다.

3. 상고이유 제3점에 대하여

담보목적물에 대하여 감정평가업자가 부당한 감정을 함으로써 감정 의뢰인이 그 감정을 믿고 정당한 감정가격을 초과한 대출을 한 경우에는 부당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치와 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치의 차액을 한도로 하여 대출금 중 정당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치를 초과한 부분이 손해액이 된다 고 할 것이다.

또 민법 상 과실상계제도는 채권자가 신의칙상 요구되는 주의를 다하지 아니한 경우 공평의 원칙에 따라 손해배상액을 산정함에 있어서 채권자의 그와 같은 부주의를 참작하게 하려는 것이므로 사회통념상 혹은 신의성실의 원칙상 단순한 부주의라도 그로 말미암아 손해가 발생하거나 확대된 원인을 이루었다면 채권자에게 과실이 있는 것으로 보아 과실상계를 할 수 있고, 채무불이행으로 인한 손해배상책임의 범위를 정함에 있어서의 과실상계 사유의 유무와 정도는 개별 사례에서 문제된 계약의 체결 및 이행 경위와 당사자 쌍방의 잘못을 비교하여 종합적으로 판단하여야 하며, 이 때에 과실상계 사유에 관한 사실인정이나 그 비율을 정하는 것은 그것이 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리한 것이 아닌 한 사실심의 전권사항이라고 할 수 있다

원심판결의 이유설시는 적절치 않으나 원심이 피고의 부당감정으로 인한 원고의 이 사건 손해를 원고가 지급보증으로 대위변제한 금 380,000,000원 전액으로 인정한 것은 앞서 본 법리에 비추어 정당하고, 원고는 금융기관으로서 부동산을 담보로 하여 대출을 하는 경우 담보부동산의 감정평가액의 70%를 대출한도로 하여 대출하여야 하는데, 이미 채권최고액 합계 금 525,000,000원의 근저당권설정등기가 경료되어 있어 피고의 위 감정평가액 금 933,550,000원의 70%인 금 653,485,000원과 위 선순위 근저당권의 채권최고액 합계액과의 차액인 금 128,485,000원을 초과하여 대출이나 지급보증을 하지 아니하여야 함에도 이를 초과하는 지급보증한도액을 정하고 금 380,000,000원 상당의 지급보증을 하였으므로 위 지급보증으로 인한 원고의 손해에 대한 피고의 책임범위는 위 금 128,485,000원에 한정된다는 피고의 주장에 대하여, 그 거시 증거에 의하여, 원고의 여신규정상 소외 회사와 같은 중소기업에 대하여는 담보부동산의 감정가액의 100%까지 여신을 할 수 있도록 되어 있고, 또한 한국은행에서 제정하여 이 사건 지급보증 당시 시행중이던 중소기업에 대한 여신운용세칙에는 금융기관은 중소기업에 대하여는 담보물감정가의 100%까지 융자를 취급하도록 하여 중소기업의 담보력 부족 완화에 적극 노력하여야 한다고 규정하고 있는 사실을 인정한 다음, 원고가 위 소외 회사에 대하여 담보물 감정가의 100%까지 여신을 취급하였다 하여 그것이 잘못이라고 할 수 없다는 이유로 피고의 위 주장을 배척하고, 다만 원고는 피고가 위 제2, 3, 4 토지가 보전임지에서 전용허가를 받은 토지임을 간과하고 잘못 평가하여 감정하였다 하더라도 원고 스스로도 이와 같은 담보가치의 파악을 전문으로 하는 금융기관으로서 위 담보물의 평가가 적정하였는지를 현지조사나 공부상의 자료 등을 통하여 검토하여 보았어야 하고 그러한 검토가 있었더라면 위와 같은 감정상의 잘못을 발견할 수 있었음에도 이를 게을리 한 채 다른 금융기관에서 담보로 하려다 취급하지 아니한 이 사건 토지에 대한 피고의 감정 결과가 나오기도 전에 이 사건 부동산에 대하여 미리 근저당권을 설정한 후 위 감정 결과가 나오자 만연히 위 감정 결과만 믿고 서둘러 위와 같이 지급보증계약을 체결하고 지급보증을 한 과실을 인정하여 피고가 배상할 손해액에서 이를 참작하면 이 사건 손해배상액을 금 304,000,000원으로 정함이 상당하다고 판단하고 있는바, 기록에 의하여 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정 및 판단은 결론에 있어 수긍이 가고, 거기에 소론과 같은 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

4. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.