대법원 1992. 4. 14. 선고 91다36130 판결

가. 민법 제643조 소정의 임차인의 매수청구권에 관한 규정에 위반하는 약정으로서 임차인 등에게 불리한 것인지의 여부에 대한 판단기준

나. 형식상 임차인이 되었지만 실질적으로는 매수청구권을 행사할 수 없는 전임차인의 지위를 승계한 것과 다를 바 없는 점 등 임대차계약체결의 경위와 제반 사정을 종합하면 건물매수청구권의 포기약정이 임차인에게 반드시 불리한 것은 아니라고 한 사례

가. 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조 의 규정은 강행규정이므로 이 규정에 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없는바, 임차인 등에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결의 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행 규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다.

나. 전임차인인 갑이 그 임차권을 을에게 무단양도하여 임대차계약이 해지됨으로써 갑은 물론 을도 임대차계약 만료시의 건물매수청구권을 주장할 여지가 없게 되었고 당장 지상건물을 철거하여 임차토지를 임대인에게 반환하여야 할 처지였으므로, 임대인이 을의 간청을 받아들여 을과 사이에 기간을 3년으로 한 임대차계약을 체결하고 임대차기간 만료시에 지상건물의 권리를 포기하도록 한 것은 임대인이 전임차인과의 임대차 종료시에 행사하려던 건물의 철거와 토지인도를 을의 이익을 위하여 3년 간 유예하고 그 동안 임차토지를 더 사용수익할 수 있게 해 줌으로써 을은 형식상 새로운 임차인이 되었지만 실질적으로는 매수청구권을 행사할 수 없는 전임차인의 지위를 승계한 것과 다를바 없는 점 등 임대차계약체결의 경위와 제반 사정을 종합하면 건물매수청구권의 포기약정이 임차인에게 반드시 불리하기만 한 것이 아니라고 한 사례.

가.나. 민법 제643조 , 제652조

나. 대법원 1982.1.19. 선고 81다1001 판결(공1982,260)

원고 1 외 2인 원고들 소송대리인 변호사 이주성

피고 소송대리인 변호사 조우현

대구고등법원 1991.8.29. 선고 90나6775 판결

상고를 기각한다.

상고비용은 피고의 부담으로 한다.

피고 소송대리인의 상고이유를 본다.

임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조 의 규정은 강행규정이므로 이 규정에 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없는바, 임차인 등에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결의 경위와 제반사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 할 것이다 ( 당원 1982.1.19. 선고 81다1001 판결 참조).

원심판결 이유에 의하면 원심은 원고들이 전임차인인 소외인에게 1981.9.1. 이 사건 토지를 임대할 때에 처음부터 임대차기간을 5년간으로 길게 정하는 대신 임대차 종료시에는 이 사건 건물을 철거하기로 하였고 1986.7.1.에 위 임대차계약을 1988.8.31.까지 갱신하면서도 위 건물의 철거조항을 특약사항으로 명시하였던 사실, 그런데 위 소외인은 원고들의 승낙도 없이 피고에게 위 건물과 함께 이 사건 토지의 임차권을 무단양도하였으므로 원고들은 이를 이유로 위 임대차계약을 해지하고 피고에게 위 건물의 철거와 대지인도를 요구하였던바, 피고가 원고들에게 위 소외인과 사이에 체결되었던 임대차계약과 같은 조건으로 3년간만 위 토지를 계속 사용할 수 있게 해달라고 애원하므로, 원고들은 피고와 사이에 기간을 3년으로 한 임대차계약을 체결하면서 임대차 종료시에 지상건물들은 원고들에게 귀속된다는 특약을 한 사실, 피고가 위 임차기간 중 위 건물일부를 증축한 부분이 있으나 이는 기존건물과 일체를 이루고 있고 별개의 독립건물로 볼 수 없는 사실을 인정하고 있다.

위 인정사실에 의하면 전임차인인 소외인이 그 임차권을 피고에게 무단양도하여 임대차계약이 해지됨으로써 위 소외인은 물론 피고도 임대차계약 만료시의 건물매수권을 주장할 여지가 없게 되었고 당장 지상건물을 철거하여 임차토지를 원고에게 반환하여야 할 처지였으므로, 원고가 피고의 간청을 받아 들여 피고와 사이에 기간을 3년으로 한 임대차계약을 체결하고 임대차기간 만료시에 지상건물의 권리를 포기하도록 한 것은 위와 같이 원고가 전 임차인과의 임대차 종료시에 행사하려던 건물의 철거와 토지인도를 피고의 이익을 위하여 3년간 유예하고 그 동안 임차토지를 더 사용수익할 수 있게 해 준 것으로서, 피고는 형식상 새로운 임차인이 되었지만 실질적으로는 매수청구권을 행사할 수 없는 전임차인의 지위를 승계한 것과 다를 바 없다고 할 것이다.

위와 같은 임대차계약체결의 경위와 제반사정을 종합해 보면 이 사건 건물매수청구권의 포기약정은 피고에게 반드시 불리하기만 한 것이라고 보기 어렵다.

위와 같은 취지로 판단한 원심판결은 정당하고 거기에 소론이 주장하는 것과 같은 채증법칙 위반, 심리미진 또는 법리오해의 위법이 없으며, 소론이 들고 있는 판례는 이 사건과 사안을 달리하는 것이어서 이 사건에 원용하기에 적절하지 못하다. 논지는 이유 없다.

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.